Leia aqui tudo sobre leilão de imóveis
Como funciona o leilão de imóveis?
O leilão de imóveis, de forma geral, é um processo em que são colocados vários bens a disposição do público para sua compra (arrematação).
A arrematação se dá através de lances verbais, silenciosos ou eletrônicos. Para o maior lance é concedida a arrematação do bem.
Para cada leilão de imóvel existe um edital, portanto, a melhor forma de ter acesso aos detalhes de cada leilão e suas regras específicas, é se atentando ao edital.
O edital, além de validar o leilão e tornar pública a lista de bens, também garante clareza e segurança a todos os participantes, seja pessoalmente ou online.
Qual a origem dos imóveis vendidos em leilão?
Os imóveis disponibilizados para venda nos leilões têm origens diversas, podendo ser de instituições financeiras ou consórcios, por exemplo.
Em termo de processos, a procedência dos bens pode ser judicial ou extrajudicial.
Em caso de imóveis com origem em instituições financeiras, consta em contrato que o próprio bem é a garantia do financiamento, sendo assim, caso o comprador deixe de arcar com suas obrigações, o imóvel pode ser retomado, pois já está no nome da instituição.
Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
Judicial: ocorre quando existe algum processo judicial que envolve o imóvel em questão, podendo estar relacionado a diversos assuntos. De uma forma geral, é quando o juiz determina a venda do imóvel para o pagamento de alguma dívida do proprietário.
No caso de imóvel envolvido em processo judicial, a avaliação do bem é realizada por perito indicado pelo juiz, seguindo todas as regras previstas em lei.
Extrajudicial: Geralmente está relacionado com o não pagamento de prestações do financiamento do próprio imóvel, associado ao sistema chamado de alienação fiduciária.
Em casos de financiamento, como já previsto em contrato, o próprio imóvel é a garantia do pagamento da dívida.
Caso o proprietário tenha dificuldades para pagar as prestações e acabe atrasando, após alguns meses, o imóvel pode ir a leilão, mesmo sem um processo judicial propriamente dito, uma vez que já constava em contrato. Em caso de imóvel que vai a leilão por meio de processo extrajudicial, a própria instituição financeira é responsável pela avaliação do bem, por meio de empresa especializada. A instituição, com o valor correto em mãos, encaminha o laudo ao leiloeiro.
Outra opção de venda de imóvel por leilão extrajudicial é quando um proprietário quer liquidar (vender) seu imóvel de forma rápida, sem tempo para anunciar, receber visitas etc. Desta forma, o proprietário apresenta seu imóvel ao leiloeiro oficial, que procede com a venda.
Como comprar um imóvel em leilão?
Os leilões de imóveis podem ser online ou presenciais, sendo que existe sempre um procedimento a ser seguido em cada sessão.
- Antes de tudo, o leiloeiro emite o edital do leilão, onde constam as regras e os imóveis ou o imóvel a ser leiloado; neste edital é informado o valor mínimo do lance.
- Após a publicação do edital, dependendo se o leilão será presencial ou online, o potencial comprador comparece ao local ou acessa o site, conforme regras do edital. Ao iniciar a participação, o comprador pode oferecer seu lance, tendo que aguardar para tomar conhecimento se arrematou o imóvel;
- Após o encerramento dos lances e procedimentos finais, é anunciado o arrematante (vencedor do leilão). Depois desta etapa, o arrematante recebe as orientações para realizar o pagamento e tomar posse do bem.
O que fazer se o imóvel arrematado estiver ocupado?
Antes de irmos à resposta da questão acima, vale lembrar que, em uma análise inicial de qual imóvel o potencial comprador quer adquirir, este é um item de grande importância: procurar saber, de antemão, se o imóvel está ocupado ou desocupado.
Esta informação, em geral, é fornecida no site de busca dos leilões ou no edital. Também é possível que a situação atual do imóvel seja desconhecida, o que também estará descrito para conhecimento do potencial arrematante.
Mas afinal, o que fazer se o imóvel arrematado estiver ocupado? Em primeiro lugar, vale ressaltar que o arrematante, a partir do momento que comprou o bem por meio do leilão, tem a posse do imóvel, bem como o pleno direito de ocupá-lo.
Dito isto, o novo proprietário pode acionar o ocupante judicialmente, mas é interessante considerar a desocupação amigável. Muitas vezes, o ocupante atual não é uma pessoa litigiosa, e sabe que o imóvel a qualquer momento pertencerá a outra pessoa, que comparecerá para tomar a posse.
É importante também que se tenha um apoio jurídico. Com a ajuda de um advogado, a conversa pode se tornar mais tranquila, podendo ocorrer combinados de tempo de saída do imóvel.
Caso não seja possível a desocupação sem litígio, é necessário ficar atento se a origem do imóvel foi judicial ou extrajudicial, pois isso influenciará nas possibilidades de desocupação.
Em caso de imóvel oriundo de processo judicial, o mesmo juiz responsável poderá ordenar a desocupação.
Já em caso de extrajudicial, existem duas possibilidades: se o imóvel teve origem em um contrato de alienação fiduciária, o próprio contrato deve ser aplicado, com o prazo de saída estipulado; caso não tenha sido originado em alienação, deverá ser aberto processo judicial, com as devidas orientações de um advogado.
Quem faz as avaliações dos imóveis que vão a leilão?
As avaliações dos imóveis que vão a leilão, são feitas, em geral, por um perito indicado para o processo em caso de procedimento judicial ou avaliador nomeado pela instituição financeira que deu origem ao processo vinculado ao bem.
Em caso de leilão de imóvel particular, em que o proprietário opta por vender em leilão devido a rapidez, a avaliação do imóvel deve ser feita por uma empresa especializada, contratada pelo proprietário de forma particular.
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Em todos os casos, o laudo com o valor de mercado do bem deve ser encaminhado ao leiloeiro, para dar prosseguimento ao leilão. Além do laudo de avaliação, toda a documentação do imóvel deve fazer parte do arquivo correspondente, de forma que o imóvel leiloado seja totalmente caracterizado, tanto em termo de valores como de aspectos físicos.
É necessário ter um advogado para participar de leilão?
Não é obrigatório ter um advogado contratado para participar de um leilão, porém, é recomendável ter pelo menos um apoio jurídico ou um contato, para casos de imprevistos.
Existem escritórios de advocacia especializados em leilão, que podem garantir o sucesso durante todo o processo, uma vez que existem regras a serem seguidas e termos específicos utilizados apenas em leilão.
Além dos procedimentos legais envolvendo o leilão, é possível também que o imóvel esteja ocupado, podendo tornar necessários os serviços de advogado.
Existe leilão falso?
Sim! Existem milhares de sites fraudulentos se passando por leiloeiros legítimos. Antes de efetivamente participar do leilão, é imprescindível verificar a veracidade e legalidade do site.
Durante a pandemia, o número de sites falsos aumentou muito, de acordo com dados da Associação dos Leiloeiros Oficiais do Estado de São Paulo (Aleoesp).
O site da Aleoesp dá orientações importantes para evitar golpes e disponibilizou uma lista para consulta dos leiloeiros oficiais, com seus respectivos contatos. No site também é possível consultar uma lista de sites falsos, mas vale ficar muito atento, pois todos os dias surgem sites novos.
Algumas dicas para se precaver são:
- consultar a legitimidade do leiloeiro e a lista de sites falsos (lembrando que se não estiver na lista, não necessariamente é legítimo; deve-se atentar ao conjunto de características que garantem a segurança);
- ter a ajuda de alguém que já participou de leilões ou de um advogado;
- verificar o endereço do site, se possui erros ou urls muito longas e números e prefixos;
- Verificar as certificações digitais, como por exemplo o Selo Leilão Seguro, da ALEIBRAS;
- Verifique a existência de edital, que esteja coerente com os bens leiloados, todas as informações devem constar no edital, como regras do leilão e dados dos bens;
- Tente encontrar o histórico da empresa do “suposto leiloeiro”, redes sociais, reclamações na internet etc.;
- Não faça pagamentos adiantados ou em nome de terceiros;
- Pesquise em vários sites sobre o assunto e garanta o maior número de dicas possíveis, pois existem inúmeras formas de evitar cair em golpes, fique atento!
