Usucapião

Saiba o que é usucapião, tipos, como fazer e requisitos.

Viver em um imóvel por muitos anos nem sempre significa ser o dono. A qualquer momento, essa situação pode colocar o imóvel em sérios riscos de perda, mas o usucapião, um procedimento protegido por lei no Brasil, pode evitar essa situação. Aprenda o que é usucapião, tipos, como fazer, requisitos e o que é necessário para obter o direito de propriedade do imóvel neste artigo.

O que é usucapião?

Usucapião é um instituto jurídico que permite adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel por meio da posse prolongada e contínua ao longo do tempo, desde que preenchidos determinados requisitos legais. Em outras palavras, é o direito de uma pessoa se tornar proprietária de um bem pela posse ininterrupta e pacífica desse bem durante um período específico estabelecido em lei.

Quando a pessoa tem direito a usucapião?

Quando não é possível usucapião?

Existem várias situações em que a usucapião pode não ser possível ou pode ser mais difícil de ser aplicada. Aqui estão alguns cenários comuns em que a usucapião pode ser impedida:

Posse Não Contínua ou Não Pacífica: A usucapião geralmente requer que a posse do bem seja contínua e pacífica. Se houver interrupções na posse (por exemplo, o possuidor deixou de ocupar o bem por um período) ou se houver disputas judiciais ou extrajudiciais sobre a posse, isso pode impedir a aquisição por usucapião.

Falta de Cumprimento do Prazo de Posse: Cada jurisdição estabelece um período específico de posse necessária para que se possa reivindicar a usucapião. Se o possuidor não cumprir o tempo mínimo exigido por lei, não será possível adquirir a propriedade por usucapião.

Ausência de Boa-fé: Em alguns sistemas jurídicos, é necessário que o possuidor tenha agido de boa-fé ao ocupar o bem. Se o possuidor sabia que não tinha direito à propriedade ou se a posse foi obtida de maneira ilegal, isso pode impedir a aplicação da usucapião.

Propriedade Pública ou de Uso Comum: Bens que são de propriedade pública ou de uso comum, como ruas, praças, praias públicas, entre outros, geralmente não podem ser adquiridos por usucapião.

Bens Inalienáveis ou Imprescritíveis: Em alguns países, certos tipos de bens, como patrimônio histórico, áreas de preservação ambiental ou terras indígenas, são considerados inalienáveis ou imprescritíveis, o que significa que não podem ser adquiridos por usucapião.

Falha em Cumprir Outros Requisitos Legais: Além dos requisitos básicos mencionados acima, pode haver requisitos adicionais específicos estabelecidos pela legislação local que devem ser cumpridos para que a usucapião seja concedida.

Posso vender imóvel adquirido por usucapião?

Como você pode ver, a posse de um imóvel por um longo período de tempo pode ser transformada em propriedade no processo de usucapião.
Após isso, surge a questão: posso vender uma propriedade adquirida por usucapião?

Depende.

Em muitos casos de usucapião, o imóvel não tem título de propriedade em nome do possuidor antes de seu término. Além disso, o título de propriedade é essencial para o vendedor que vende ou compra um imóvel. Se o título de propriedade do imóvel não estiver em nome do possuidor, não é possível vender o imóvel. No entanto, o direito de propriedade pode ser cedido a outra pessoa.

 O que é posse mansa e pacífica?

Posse Mansa: Significa que a posse deve ser exercida de forma pacífica, livre de tumulto, disputas ou contestações. O proprietário do bem deve administrar o bem de forma pacífica e tranquila, evitando disputas ou conflitos com terceiros que têm o mesmo direito sobre o bem.

Posse Pacífica: Posse pacífica é quando não há oposição de terceiros à posse. A posse deve ser exercida sem resistência de outras pessoas que afirmam ter direitos iguais. Isso não significa que não possam existir contestações ao longo do tempo; no entanto, isso significa que essas contestações não podem ter sido persistentes ou terem impedido que a posse continuasse.

A usucapião pode ser utilizada como meio para adquirir a propriedade de imóvel alugado?

A usucapião não pode ser usada para adquirir a propriedade de um imóvel que está sob contrato de aluguel na maioria das jurisdições. Isso ocorre porque a usucapião exige a posse permanente como proprietário em vez de locação.

Quais são os tipos de usucapião?

Existem dois tipos de usucapião, são eles:

• Bem móvel: bens que podem ser movidos, como equipamentos, eletrodomésticos, móveis, carros, motocicletas, entre outros;
• Bem imóvel: bens que não se movem, como terrenos, apartamentos, casas, prédios, entre outros.

Assim, cada tipo de produto tem suas derivações. Existem duas opções para a usucapião de bens móveis:

• Ordinária;
• Extraordinária;

Enquanto a usucapião de bens imóveis possui as seguintes possibilidades:

• Ordinária;
• Extraordinária;
• Especial: urbana, rural, coletiva, indígena e familiar. 

1.   Usucapião de bem móvel

Os bens móveis são aqueles que podem ser movidos, como mencionado anteriormente. como carros e eletrodomésticos. A usucapião de bens imóveis é permitida nos artigos do Código Civil. Os artigos 1.260 e 1.261 do Código Civil oferecem duas opções: ordinária ou extraordinária.

1.1 Ordinária

Para que se obtenha a usucapião ordinária de bens móveis, é necessário ter:

• Animus domini: ou seja, o comportamento de dono;
• Inexistência de oposição à posse;
• Manutenção da posse ininterrupta pelo período de 3 anos.

Além disso, são necessários dois requisitos adicionais: 

• Existência de justo título: ou seja, um documento que comprove a aquisição, que pode ser um contrato, um recibo ou documento semelhante;
• Boa-fé, que se configura no desconhecimento de que havia qualquer tipo de problema com o bem.

Prazo da usucapião de bem móvel ordinária

A usucapião ordinária está prevista no art. 1260 do Código Civil, que dispõe:

Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.

1.2 Extraordinária

Os únicos requisitos para a usucapião extraordinária de bens móveis são:

• Animus domini: ou seja, o comportamento de dono;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta pelo período de 5 anos.

Prazo da usucapião de bem móvel extraordinária

Sua previsão está no art. 1.261 do Código Civil:

Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.

Neste caso, como o lapso temporal foi ampliado, a lei não exige justo título ou boa-fé.

2.   Usucapião de bem imóvel

Sabemos que os bens imóveis são fonte de inúmeros conflitos no Brasil, tanto pela sua importância social, quanto pela existência de inúmeros imóveis em situação irregular.

Como resultado, temos várias formas de usucapião de bens imóveis, que vamos discutir mais tarde.

 2.1 Usucapião ordinária de bem imóvel

Como podemos ver, os requisitos para a usucapião ordinária de bens imóveis são:

• O animus domini, ou seja, o comportamento como proprietário do bem;
• Inexistência de oposição à posse;

Existência de justo título, ou seja, de um documento que se acredite ser suficiente para a transmissão do bem;

• Boa-fé;
• Posse ininterrupta pelo período de 10 (dez) anos.

Prazo da usucapião de bem imóvel ordinária

A usucapião ordinária está prevista no art. 1.242 do Código Civil, que dispõe:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Em uma hipótese extremamente precisa neste caso, é possível reduzir esse período para 05 anos.
– Se o imóvel foi comprado de forma onerosa, com base em registro no cartório competente que posteriormente foi cancelado;

– Só se os proprietários tiverem construído uma residência ou feito investimentos sociais e financeiros no imóvel.

Dessa forma, podemos ver que esta é uma hipótese bem específica, que busca destacar a situação de cancelamento posterior do registro, além de destacar a função social da propriedade.

 2.2 Usucapião extraordinária de bem imóvel

Outra possibilidade é a usucapião extraordinária de bem imóvel. Os seus requisitos são:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 15 (quinze) anos.

Como podemos ver, para a usucapião extraordinária não são necessários justo título nem boa-fé.

Prazo da usucapião de bem imóvel extraordinária

No art. 1.238 do Código Civil, a usucapião de bem imóvel extraordinária é prevista da seguinte maneira:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Também existe uma possibilidade de redução do prazo para 10 anos, no caso de:

• O possuidor ter estabelecido sua moradia no imóvel;
• Ou ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Vemos que a causa de redução é bem diferente do caso da usucapião ordinária, sendo a extraordinária mais abrangente.

2.3 Usucapião especial urbana

Os requisitos da usucapião especial urbana são:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 05 (cinco) anos;
• Utilização do imóvel para moradia sua ou de sua família;
• Imóvel de até 250m²;
• Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural;
• Não ter tido reconhecida esta forma de usucapião anteriormente.

Esta possibilidade está prevista em três locais: 

• Art. 183 da Constituição;
• Art. 1.240 do Código Civil;
•  Art. 9º da Lei 10.257/2001. 

Prazo da usucapião especial urbana

De acordo com o Art. 9º da Lei 10.257/2001: 

Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

Apesar do prazo mais curto, essa espécie de usucapião só pode ser alegada uma vez e tem limitações na destinação e no tamanho do imóvel.

2.4 Usucapião especial rural

Seus requisitos são:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 05 (cinco) anos;
• Utilização do imóvel para moradia, além de torná-lo produtivo pelo trabalho próprio ou da família
• Imóvel de até 50 hectares;
• Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.

Podemos ver que ela é muito semelhante à usucapião especial urbana, com a diferença de que não existe a limitação de poder ser reconhecida apenas uma vez.

Prazo da usucapião especial rural

Assim como a propriedade urbana possui um tipo especial de usucapião, a propriedade rural também possui, com previsão do art. 1.239 do Código Civil: 

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

2.5 Usucapião especial coletiva

Seus requisitos são semelhantes à da usucapião especial urbana:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 05 (cinco) anos;
• Utilização do imóvel para moradia sua ou de sua família;
• Imóvel de até 250m²;
• Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.

A grande diferença aqui é que a propriedade será dividida entre diversas pessoas.

Há mais algumas exigências e alterações quanto à legitimidade ativa, mas não vamos entrar em detalhes pois a ideia deste artigo é ser uma visão geral sobre usucapião.

Prazo da usucapião especial coletiva

A usucapião coletiva está prevista do art. 10 da Lei 10.257/2001, o Estatuto da Cidade:

Art. 10.  Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Trata-se de uma modalidade de usucapião utilizada para regularizar imóveis de baixa renda, por isso a referência a “núcleos urbanos informais”.

2.6 Usucapião especial indígena

Aqui, temos como requisitos:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 10 (dez) anos;
• Imóvel de até 50 hectares.

Trata-se de proteção especial constante do Estatuto do Índio.

Prazo da usucapião especial indígena

A usucapião especial indígena é prevista no art. 33 da Lei 6.001/1973:

Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

2.7  Usucapião especial familiar

Seus requisitos são:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 02 (dois) anos;
• Utilização do imóvel para moradia sua ou de sua família;
• Imóvel de até 250m²;
• Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural;
• Abandono do lar pelo outro cônjuge.

O cônjuge que fica no imóvel com seus ônus é protegido por esse tipo de usucapião.
É importante destacar que neste tipo de usucapião não se discute a culpa pela separação ou divórcio, nem se tenta evitar que isso ocorra. O objetivo é evitar o abandono de um dos cônjuges, o que resulta em uma situação irregular e não legal com o desaparecimento deste.

Prazo da usucapião especial familiar

Prevista no art. 1.240-A do Código Civil, esta é uma previsão específica para o divórcio, havendo abandono de lar por um dos cônjuges:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Qual o tipo de usucapião mais rápido?

O processo de usucapião extrajudicial é o mais rápido. É uma maneira de obter propriedade sem a intervenção do Poder Judiciário.
Isso significa que agora é mais fácil e rápido verificar que um imóvel é seu. O tempo de procedimento é normalmente de 90 a 120 dias porque é feito diretamente em cartório.
Lembre-se de que este é um prazo estimado que pode mudar de acordo com as circunstâncias.

Como fazer usucapião?

O processo de usucapião pode ser realizado de forma judicial ou extrajudicial.
Para iniciar um processo de usucapião no Brasil, vários requisitos legais são necessários, dependendo do tipo de usucapião (urbano, rural, familiar, etc.). Após confirmar sua conformidade com os critérios, prossiga com os seguintes passos:

1. Reunir Documentação: Colete contas de utilidades, contratos de aluguel e declarações de testemunhas para comprovar a posse. Além disso, registros fotográficos, mapas e plantas podem ser úteis.
2. Consultar um Advogado: É recomendável contratar um advogado especializado em direito imobiliário devido à complexidade do processo e das leis envolvidas.
3. Ajuizar a Ação: Em um fórum competente, seu advogado ajuizará uma ação de usucapião. Após isso, o juiz determinará a citação dos envolvidos e a publicação em jornais populares para informar terceiros interessados.
4. Perícia e Avaliação: Geralmente, um perito será contratado para avaliar a situação do imóvel e verificar se os requisitos foram cumpridos.
5. Sentença: Se o juiz entender que todos os requisitos foram atendidos, ele emitirá uma sentença declaratória de usucapião.
6. Por fim, para que a propriedade seja oficialmente transferida para o seu nome, a decisão deve ser enviada ao cartório de registro de imóveis.
7. Pagamento de Custas: Os custos associados ao processo, como taxas judiciais e honorários advocatícios, serão cobrados.

Os advogados estão familiarizados com o processo judicial e geralmente optam por ele. No entanto, é um processo demorado e pode prejudicar o cliente.

Como saber se o meu imóvel pode ser regularizado por meio da usucapião?

Para determinar se o seu imóvel pode ser regularizado por meio da usucapião, é importante considerar alguns passos e consultar um advogado especializado em direito imobiliário, pois as leis podem variar dependendo da jurisdição. Aqui estão alguns passos básicos que podem ajudar:

1. Consulte a Legislação Local: Verifique a legislação do seu país ou estado específico para entender os requisitos e procedimentos de usucapião. Cada lugar pode ter prazos de posse diferentes, requisitos específicos de boa-fé, entre outros critérios.
   1. Analise o Tempo de Posse: Verifique há quanto tempo você ou seus antecessores possuem o imóvel de forma contínua e pacífica. Em muitos casos, é necessário um período mínimo de posse para que a usucapião seja aplicável (por exemplo, de 5 a 15 anos, dependendo da legislação local).
   1. Reúna Documentação: Compile documentos que comprovem a posse do imóvel ao longo do tempo, como contas de serviços públicos, correspondências, contrato de compra e venda (se houver), recibos de pagamento de impostos municipais, entre outros.
   1. Verifique a Boa-fé: Certifique-se de que você ou seus antecessores agiram de boa-fé ao ocupar o imóvel. Isso significa que não houve má-fé ou conhecimento de que a posse era ilegítima ou indevida.
   1. Consulte um Advogado Especializado: Para obter orientações precisas e específicas sobre a aplicabilidade da usucapião ao seu caso, é altamente recomendável consultar um advogado especializado em direito imobiliário. Eles poderão analisar detalhadamente a sua situação, verificar a viabilidade da usucapião e orientar sobre os procedimentos legais necessários.
   1. Procedimento Judicial ou Administrativo: Dependendo da legislação local, pode ser necessário iniciar um processo judicial ou administrativo para obter o reconhecimento da usucapião e regularizar a propriedade do imóvel.

Para realizar o processe de usucapião é necessário ter o projeto do imóvel?

Sim, para realizar o processo de usucapião é necessário apresentar um projeto do imóvel. Esse projeto deve ser elaborado por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e precisa conter informações detalhadas sobre a localização, os limites e as dimensões do imóvel. Entre em contato conosco e faça um orçamento gratuito!

Quais documentos preciso para pedir a usucapião?

Para solicitar a usucapião judicial, são necessários os seguintes documentos:

1. – RG e CPF da parte;
2. Certidão de casamento;
3. Planta baixa e/ou croqui do imóvel;
4. Comprovantes de residência;
5. Matrícula atualizada do imóvel;
6. Comprovantes de pagamento de IPTU;
7. Fotos de todos os cômodos do imóvel;
8. Contratos, declarações, escrituras ou outros documentos de esclareçam a origem da posse;
9. Certidão de valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura;
10. Documentos que comprovam o tempo de moradia no imóvel, tais como: contas de água, de telefone ou de energia elétrica;
11. Notas fiscais de eventuais gastos com edificação, reformas ou conservação do imóvel;
12. Testemunhas com qualificação completa (Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF e endereço);
13. Certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor para comprovar a posse mansa e pacífica.
14. Nome e endereço dos vizinhos (vizinhos da frente, dos fundos, do lado direito e esquerdo);
15. Cópia da última declaração de IR, se isento, firmar declaração de próprio punho com firma reconhecida, declarando ser isento de declarar o imposto de renda;
16. Firmar declaração de próprio punho e reconhecer firma, afirmando não ser proprietário de outro imóvel além do pretendido e declarar que o mesmo é utilizado para sua moradia e da sua família.

Requisitos da usucapião?

Existem alguns requisitos para a aquisição de um bem por usucapião, que podem variar de acordo com a lei de cada país ou região, mas geralmente incluem os seguintes requisitos.

Posse Contínua e Pacífica: O interessado deve possuir o bem de forma contínua, sem interrupções, e de maneira pacífica, ou seja, sem contestações sobre a posse. A posse deve ser pública, ou seja, conhecida pela comunidade onde o bem está localizado.

Prazo de Posse: Exige-se um período de posse ininterrupta e contínua do bem, que pode variar consideravelmente conforme a legislação local. Esse prazo pode variar de 5 a 15 anos, dependendo do país e do tipo de bem (móvel ou imóvel).

Boa-fé: Em alguns sistemas legais, é necessário que o possuidor tenha agido de boa-fé, ou seja, acreditando de maneira honesta e legítima que ele ou ela tinha direito à posse do bem.

Ausência de Título: Geralmente, a usucapião é aplicável quando não há um título de propriedade registrado em nome do possuidor, ou quando o título é considerado inválido ou ineficaz.

Cumprimento de Requisitos Específicos: Além dos requisitos gerais mencionados acima, podem existir requisitos específicos estabelecidos por lei para casos particulares de usucapião, como por exemplo para imóveis rurais, urbanos, entre outros.

É importante ressaltar que a usucapião é um instituto jurídico complexo e as condições para sua aplicação podem variar significativamente entre diferentes países e dentro de diferentes jurisdições dentro de um mesmo país. Portanto, é sempre aconselhável consultar um advogado especializado em direito imobiliário para orientação específica sobre um caso de usucapião em particular.