Leia aqui tudo sobre Avaliação de Imóveis por Inferência Estatística
O que é estatística?
Antes de irmos para o assunto principal, que é a Avaliação de Imóveis por Inferência Estatística, vale entendermos o que é estatística.
De acordo com a Fundação Oswaldo Cruz, estatística é uma ciência que usa a matemática para coleta, interpretação e análise de dados numéricos de pesquisas sobre a natureza, a sociedade, a economia e o mercado.
Ainda de acordo com a Fundação Oswaldo Cruz, em função da gigantesca quantidade de informações, os profissionais de estatística usam ferramentas e softwares para dar sentido aos números e usá-los para fins como pesquisas científicas, política, educação, tecnologia e até mesmo esportes.
De forma geral, a estatística é uma ciência que utiliza teorias probabilísticas, de forma que seja explicada a frequência de eventos em estudos e experimentos por observação.
A estatística utiliza como base para cálculo uma determinada amostra de valores coletada, de forma que os valores podem ser diretos ou indiretos.
Em uma pesquisa de renda per capita, por exemplo, são utilizados valores reais e diretos, sem transformação. Já em um caso em que a característica estudada não é representada em valores, como por exemplo a qualidade de vida em um bairro, se torna necessário criar escalas para análise matemática.
A curva de distribuição normal, também chamada de Gaussiana, representa de forma gráfica o comportamento geral dos dados em uma análise qualquer.
Imagem 1: Exemplo de curva normal (Gaussiana). Fonte UFSC.
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Como funciona a estatística aplicada à Avaliação de Imóveis?
Primeiramente, vale destacar que a avaliação de imóveis é um processo que utiliza a estatística como ferramenta para sua execução, de forma a obter resultados de valores mais prováveis.
A estatística, de forma geral, tem suas inúmeras regras, fórmulas, cálculos e a avaliação de imóveis, por sua vez, lança mão de todos estes recursos para definir os valores de mercado dos imóveis.
Tendo isso em vista, pode-se dizer que os profissionais, como engenheiros e arquitetos avaliadores de imóveis, são profissionais da estatística.
Como mencionado no item anterior, a estatística utiliza uma amostra para análise matemática dos dados, sendo que na avaliação de imóveis pode-se utilizar tanto 5 dados ou 3 mil dados para a avaliação de um único imóvel.
É muito comum um proprietário querer saber o valor exato de seu imóvel, porém, tendo em vista que a avaliação é um processo estatístico, não se consegue provar um valor absoluto para um imóvel.
Por este motivo, é comum mostrar nas avaliações as variações de valores, como intervalo de confiança ou campo de arbítrio, ou seja, uma faixa mais provável de valores de mercado.
Vale ressaltar que a avaliação de imóveis possui suas regras e normas próprias (NBR ABNT 14.653 e suas variantes). Sendo assim, tais normas visam definir graus de confiabilidade das avaliações, que são expressas por meio de grau de fundamentação e precisão.
O que é Inferência Estatística?
A inferência estatística é uma parte da estatística que tem como objetivo chegar a conclusões ou fazer deduções a partir da análise de uma determinada amostra.
Para isso, são utilizadas variáveis, que possuem características matemáticas individuais.
Existem alguns mecanismos utilizados na estatística inferencial que auxiliam nas deduções, como por exemplo testes de hipótese, correlações e análises de variância, entre outros.
Como o objetivo deste artigo não é a demonstração numérica, vale resumir que a inferência estatística tem como objetivo atestar a confiabilidade do cálculo, bem como fazer projeções e comparações por meio de gráficos.
Um estudo qualquer realizado por meio de inferência estatística pode ser realizado por fórmulas, de forma a chegar em uma conclusão numérica definida por meio de uma equação.
Quais imóveis podem ser avaliados por inferência estatística?
Os métodos e ferramentas de avaliação possuem características específicas, de forma que alguns métodos são mais indicados ou adequados para certos imóveis.
A inferência estatística, dentro do universo da avaliação imobiliária, se trata de uma ferramenta para o cálculo através do método comparativo direto de dados de mercado.
Com isso, todo e qualquer imóvel que possa ser avaliado por este método pode ser avaliado por inferência estatística.
Terrenos, apartamentos, salas comerciais, entre outros tipos de imóveis podem ser avaliados com esta ferramenta.
Vale ressaltar que alguns tipos de imóveis devem ser avaliados em conjunto com outras ferramentas de cálculo, tendo como base as normas de avaliação.
Como se aplica a Inferência Estatística na avaliação de imóveis?
Como mencionado anteriormente, avaliação de imóveis utiliza processos estatísticos para chegar à conclusão de valores.
Esta aplicação é feita com recursos e ferramentas diversas, podendo ser cálculo manual em uma calculadora, por Excel e outros programas usuais ou por programas desenvolvidos especificamente para avaliação de imóveis.
No mercado existem softwares próprios para a aplicação em avaliação imobiliária, os quais são munidos de todos os itens estatísticos necessários para o cálculo, bem como demonstração de gráficos, tabelas, relatórios etc.
Sobre a estrutura da avaliação, vale ressaltar a importância das variáveis a serem analisadas.
Por exemplo, na avaliação de um apartamento, se a amostra é composta por 10 apartamentos com 1 vaga, 12 apartamentos com 2 vagas, 7 apartamentos com 3 vagas e 6 apartamentos com 4 vagas, entende-se que a variável “vaga” tem grande relevância no cálculo, caso contrário, os imóveis apresentariam valores diferentes sem a interpretação correta.
As principais variáveis, em geral, são: área, idade, estado de conservação, número de vagas, localização, entre outras. Algumas variáveis, por não serem numéricas, como estado de conservação por exemplo, devem ser expressas por meio de escala lógica ordenada, chamada também de código alocado.
Outro item a ser levado em consideração é a qualidade da amostra. Para toda e qualquer avaliação, os dados precisam ser coerentes e corretos, porém, na inferência, tende-se a ter uma quantidade maior de variáveis, por consequência é necessário conhecer melhor os dados em estudo.
