Short stay e plataformas como Airbnb no mercado imobiliário

O short stay, também conhecido como locação de curta duração ou aluguel por temporada, tornou-se uma das estratégias mais discutidas no mercado imobiliário nos últimos anos. Impulsionado pelo crescimento do turismo, da mobilidade profissional e do trabalho remoto, esse modelo transformou imóveis residenciais em ativos geradores de renda dinâmica.

Diferente do aluguel tradicional, o short stay envolve contratos de curta permanência — diárias ou semanas — e permite maior flexibilidade tanto para proprietários quanto para hóspedes.

O que é Short Stay no Mercado Imobiliário?

Short stay é o modelo de aluguel por períodos curtos, geralmente inferior a 90 dias, voltado para turistas, profissionais em viagem ou pessoas em estadias temporárias.

Esse formato cresceu com a digitalização do setor e a popularização de plataformas online, tornando a gestão mais acessível e ampliando o alcance dos proprietários.

Rentabilidade do Short Stay

Um dos principais atrativos da locação de curta duração é o potencial de rentabilidade superior ao aluguel convencional.

Contudo, para que essa estratégia seja sustentável, é fundamental considerar a avaliação de imóveis sob uma ótica mais ampla. Diferentemente da análise voltada apenas ao valor de venda, o investidor de short stay precisa observar:

• Taxa de ocupação
• Sazonalidade
• Custos operacionais (limpeza, manutenção, gestão)
• Localização estratégica

Apesar do potencial de retorno elevado, o short stay apresenta maior volatilidade, exigindo análise de mercado e planejamento financeiro.

Impacto do Short Stay na Valorização Imobiliária

O crescimento do aluguel por temporada influencia diretamente o comportamento do mercado imobiliário. Entre os principais impactos estão:

• Aumento da demanda por studios e apartamentos compactos
• Valorização de imóveis próximos a centros comerciais e pontos turísticos
• Redução da oferta de aluguel tradicional em determinadas regiões

Esse movimento altera o perfil dos empreendimentos lançados, estimulando projetos voltados especificamente para locação de curta duração. Aspectos como regularização imobiliária, enquadramento legal e avaliação do ativo são determinantes para transformar um imóvel em uma operação de curta duração segura e lucrativa.

Impacto econômico e movimento do setor

No Brasil, estudo realizado pela FGV, revelou que o Airbnb e outras plataformas de locação de curta duração movimentaram aproximadamente R$ 100 bilhões na economia brasileira em 2024, gerando empregos e contribuindo para a arrecadação de impostos. Esses números demonstram como o aluguel por temporada se consolidou como um segmento relevante no setor de hospedagem e, consequentemente, passou a influenciar diretamente o mercado imobiliário.

Em áreas onde o short stay se tornou popular — sobretudo bairros centrais, próximos a polos comerciais ou a equipamentos urbanos de grande fluxo — é comum observar uma pressão por valorização, influenciada pela expectativa de geração de renda maior e mais imediata. Nesses locais, a avaliação imobiliária começa a incorporar não só características físicas do imóvel (como metragem, estado de conservação e posição solar), mas também variáveis econômicas mais complexas, como taxas de ocupação histórica, potencial de receita por diária, sazonalidade e custos operacionais associados à gestão de estadias.

Como as cidades deveriam se preocupar com o Short stay

O crescimento das locações de curta duração, transformou o mercado imobiliário e a dinâmica urbana. Embora gere renda, turismo e movimentação econômica, também traz desafios estruturais que exigem atenção do poder público e do planejamento urbano.

Preservação da Função Social da Moradia

Um do principais impactos das locações de curta estadia, é a redução da oferta de moradia permanente para habitantes que residem em áreas centrais da cidade. Gerando a migração de imóveis tradicionais para a locação de curta duração, no geral, resulta em aumento do preço dos aluguéis residenciais, dificuldades de acesso à moradia para moradores locais e principalmente a substituição de residentes fixos por ocupantes temporários.

Os impactos apresentados acima, não são críticas, mas sim fatos. Devido a situações como estas, diversas cidades no mundo estão impondo novas regras, alíquotas e soluções para que a vida dos habitantes locais não sejam tão impactadas.

Cidades internacionais que adotaram medidas para regular os aluguéis de curta duração

Na Europa, diversas cidades turísticas adotaram medidas que vão desde restrições até implementação de novas licenças.

Paris: Adotou limites de noites por ano que o imóvel poderá ser locado por curtos períodos, tornou o regitro desses imóveis obrigatórios e politícas de multas severas para imóveis que atuarem de maneira irregular ou fora das nova exigências.

Barcelona: Aplicou regras mais severas e um plano para eliminar todos os apartamentos com finalidades “turísticas” até 2028, com licença, regularização e fiscalização rígida.

Amsterdam: Limite de apenas 30 noites por ano e exigência de registro para quem se hospedar.

Londres: Impos regra de até 90 noites por ano, sem licença extra.

Berlin: É necessário obter uma autorização específica para realizar este tipo de locação, com fiscalização e multas

Já nos Estados Unidos, cidades como Nova York e San Francisco, adotaram medidas que desestimulam a hospedagem de curta duração, sendo necessário regitros municipais e proibição de algumas propriedades.

Novas regras para short stay no Brasil

No Brasil, umas principais mudanças ocorreu por meio da Lei Complementar nº 214/2025, impondo que aluguéis de curta de curta duração (hospedagens até 90 dias) passam a ser equiparados a prestação de serviço de hospedagem (Hotéis, resorts e outros), e não mais sendo considerado rendimento imobiliário tradicional.

Na prática, esta atividade passa a ter incidência de novos impostos, sendo o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — parte do novo modelo de IVA no Brasil.

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Quem precisa pagar IBS/CBS?

A Receita Federal esclareceu que nem todos os proprietários que alugam imóveis por temporada começarão a pagar imediatamente o IBS e a CBS apenas por terem um short stay. Há condições específicas para que a pessoa física seja considerada contribuinte desses tributos:

• Possuir mais de 3 imóveis alugados por temporada e
• Ter receita anual com aluguel superior a R$ 240 mil (aproximadamente R$ 20 mil/mês).

Apenas nestas condições a pessoa física passará a contribuir de forma efetiva com estes impostos.

Caso o locador não esteja incluído nestes critérios, irá continuar contribuindo com o IRPF tradicional, sem incidência de outros impostos.

Condomínio e gestão para estadias de curta temporada

O crescimento do short stay e da locação de curta duração aumentou significativamente a circulação de pessoas em condomínios residenciais. Essa mudança impacta diretamente a segurança condominial, exigindo novos protocolos de controle de acesso, tecnologia e gestão.

Prédios que antes eram exclusivamente residenciais passam a conviver com hóspedes temporários, prestadores de serviço e operadores de limpeza, o que eleva o nível de complexidade operacional. Além disso, para que essa operação seja segura e rentável, é essencial que os imóveis estejam devidamente regularizados, com toda a documentação em ordem, e que cada unidade passe por uma avaliação criteriosa, considerando tanto seu estado físico quanto seu potencial de geração de renda no modelo de locação por curta duração.

Principais Desafios de Segurança

Em edifícios com alta rotatividade, os riscos mais comuns incluem:

• Dificuldade de identificação de moradores e visitantes
• Compartilhamento indevido de chaves ou senhas
• Aumento do fluxo de entregas
• Uso inadequado de áreas comuns
• Fragilidade na rastreabilidade de acessos

Quanto maior a frequência de entradas e saídas, maior a necessidade de sistemas estruturados.

Tecnologias de Controle de Acesso

A modernização é essencial para manter a segurança em ambientes com short stay. Entre as soluções mais utilizadas estão:

• 1. Portaria Remota

Permite monitoramento 24h com registro digital de visitantes e gravação de imagens.

• 2. Fechaduras Digitais

Eliminam o uso de chaves físicas e permitem geração de senhas temporárias para hóspedes.

• 3. Biometria e Reconhecimento Facial

Reduzem riscos de acesso indevido e aumentam o controle sobre áreas restritas.

• 4. Controle por QR Code

Muito utilizado para liberar acesso temporário com validade programada.

Para o proprietário, como é fazer a gestão de um short stay?

Fazer a gestão de um apartamento ou casa, para locações de curta duração, envolve muito mais do que simplesmente alugar um imóvel por alguns dias; é como se fosse uma operação quase hoteleira, equilibrando rentabilidade, segurança, experiência do hóspede e conformidade legal.

O proprietário precisa cuidar de todas as etapas: desde a divulgação do imóvel em plataformas como Airbnb, até a comunicação constante com os hóspedes, garantindo que check-ins e check-outs ocorram de forma organizada. A manutenção do imóvel deve ser constante, incluindo limpeza profissional, reposição de itens essenciais e verificação de equipamentos, pois qualquer falha impacta diretamente na avaliação do imóvel e na taxa de ocupação.

O controle de acesso é outro ponto crítico: o gestor deve garantir que apenas os hóspedes autorizados entrem no prédio ou apartamento, seja por meio de fechaduras digitais, senhas temporárias ou portaria informatizada. Além disso, é essencial conhecer e seguir as regras do condomínio, respeitando limites de ocupação, horários de uso de áreas comuns e protocolos de segurança.

Do ponto de vista financeiro, o proprietário precisa monitorar receitas, despesas e tributos, especialmente considerando que as novas regras tributárias brasileiras podem enquadrar o short stay como prestação de serviço sujeita a impostos específicos. Também é importante ter atenção à legislação municipal sobre locação por temporada e à regularização do imóvel, evitando problemas legais ou multas.

Opções para fazer a gestão de imóveis para short stay

A primeira é a gestão direta pelo proprietário, onde ele mesmo cuida de todo o processo: cadastro nas plataformas, comunicação com hóspedes, check-ins e check-outs, limpeza, manutenção e controle financeiro. Essa opção oferece maior controle e potencial de lucro, mas exige tempo, organização e conhecimento sobre hospitalidade e legislação local.

A segunda opção é contratar uma administradora ou empresa especializada em short stay. Essas empresas assumem a operação completa: divulgação, reservas, atendimento ao hóspede, manutenção, limpeza e até gestão tributária. É uma alternativa mais prática, que reduz a carga do proprietário, mas normalmente envolve comissões que variam de 15% a 30% da receita.

A terceira alternativa é modelos híbridos, nos quais o proprietário mantém algum controle (como aprovação de reservas ou definição de regras de conduta) enquanto terceiriza tarefas operacionais, como limpeza e check-in/check-out. Essa abordagem combina autonomia com praticidade, permitindo otimizar a rentabilidade sem comprometer a gestão do dia a dia.

Cada opção depende do perfil do proprietário, da quantidade de imóveis, do tempo disponível para gerenciar e do nível de profissionalização desejado. Em cidades grandes ou turísticas, onde a rotatividade é alta, a terceirização costuma ser mais eficiente para garantir segurança, experiência do hóspede e cumprimento de obrigações legais.

Tabela resumida