Mas afinal por qual motivo os bancos fazem avaliação do imóvel financiado? Imagine um apartamento de 100 m². Agora imagine que este apartamento está em um bairro de altíssimo padrão em uma cidade como São Paulo. Você acha que faria sentido um apartamento com estas características valer 200 mil reais? Salvo em casos extremos ou em casos de exceção, num mercado normal e saudável, um imóvel como este valerá muito mais que isso.
Os bancos estão sempre em busca do valor mais correto e justo para um imóvel, uma vez que em caso de inadimplência, o imóvel fica no nome da instituição e, em geral, terá que ser leiloado. Imagine que um banco financiou um imóvel pelo valor de 300 mil reais, e depois descobriu que o mesmo não vale mais do que 150 mil, no caso deste imóvel precisar ir a leilão, seria prejuízo, correto?
E este é o motivo de existir avaliação de imóveis! Todos ganham! Tanto o cliente como a instituição financeira têm certeza do valor justo do imóvel! Deseja descobrir o valor do seu imóvel? Seja ele apartamento, loja, condomínio e outros.
Por que o banco faz avaliação do imóvel no financiamento?
A avaliação do imóvel é uma etapa obrigatória no financiamento porque o bem será a garantia da dívida (alienação fiduciária). O banco precisa confirmar, com base técnica, quanto aquele imóvel realmente vale para decidir quanto pode emprestar com segurança.
Veja os principais motivos:
Definir o limite de crédito (LTV)
Os bancos trabalham com o conceito de LTV (Loan to Value) — percentual máximo que pode ser financiado sobre o valor de mercado.
Exemplo:
Se o imóvel vale R$ 600 mil e o banco financia até 80%, o valor máximo liberado será R$ 480 mil.
Sem avaliação técnica, o banco poderia financiar acima do valor real e assumir risco excessivo.
Reduzir risco de prejuízo
Se houver inadimplência, o imóvel pode ir a leilão.
Para recuperar o valor emprestado, o banco precisa ter certeza de que o bem tem valor de mercado e liquidez suficientes.
Instituições como a Caixa Econômica Federal, o Banco do Brasil, o Itaú Unibanco e o Bradesco seguem critérios técnicos rigorosos justamente para mitigar esse risco.
Confirmar se o valor negociado está dentro do mercado
Nem sempre o valor acordado entre comprador e vendedor reflete o preço real de mercado.
O banco financia com base no valor apurado no laudo técnico, não no valor emocional ou estratégico da negociação.
Se a avaliação vier abaixo do preço de compra, o comprador precisará complementar com uma entrada maior.
Exigência regulatória
O sistema financeiro é regulado pelo Banco Central do Brasil, que determina critérios técnicos para concessão de crédito imobiliário.
A avaliação faz parte da política de gestão de risco das instituições.
Avaliação bancária de imóvel: como funciona na prática?
A avaliação bancária de imóvel é a etapa em que a instituição financeira verifica o valor real do bem que será dado como garantia no financiamento.
Na prática, trata-se de um procedimento técnico que influencia diretamente o valor liberado, o prazo e até a aprovação do crédito.
Veja como funciona o processo passo a passo:
Solicitação do financiamento: Após a aprovação inicial do crédito do comprador, o banco demanda o serviço para uma empresa especializada em avaliação de imóveis. A avaliação é obrigatória porque o imóvel ficará alienado à instituição até a quitação da dívida.
Vistoria técnica no local: Um engenheiro ou arquiteto credenciado realiza a visita para analisar: tipologia (apartamento, casa, sala comercial etc.), localização e infraestrutura da região, padrão construtivo, estado de conservação, àrea construída (conferência com matrícula ou IPTU) e acabamentos.
Pesquisa de mercado: O avaliador utiliza o método comparativo direto de dados de mercado, analisando imóveis semelhantes vendidos ou ofertados na mesma região. São considerados fatores como: Metragem, padrão, andar (no caso de apartamentos), vagas de garagem, liquidez da região.
Definição do valor de financiamento (LTV): Com base no valor apurado, o banco aplica o percentual máximo de financiamento (LTV – Loan to Value).
Exemplo:
Se o imóvel foi avaliado em R$ 500.000 e o banco financia até 80%, o limite será R$ 400.000.
Se o valor negociado for maior que o valor avaliado, o comprador deverá complementar a diferença.
Análise documental: Além do valor, o banco verifica:
- Matrícula atualizada
- Averbações de construção
- Regularidade perante prefeitura
- Ausência de ônus ou penhoras
O sistema financeiro é regulado pelo Banco Central do Brasil, que exige critérios técnicos para concessão de crédito imobiliário.
O banco pode reprovar um financiamento por causa da avaliação?
Sim, pode.
A avaliação do imóvel é uma etapa decisiva no financiamento imobiliário porque o bem será a garantia da dívida. Se o imóvel não atender aos critérios técnicos ou de mercado, o banco pode reduzir o valor financiado ou até reprovar a operação.
Leia outras matérias:
Quando há irregularidades na documentação
Esse é um dos principais motivos de reprovação.
Exemplos:
- Construção não averbada na matrícula
- Divergência de metragem
- Imóvel com penhora ou ônus
- Ausência de habite-se
- Problemas na matrícula
Sem regularidade, o banco não aceita o imóvel como garantia.
Quando o imóvel apresenta risco estrutural
Se na vistoria técnica forem identificados problemas graves, como:
- Comprometimento estrutural
- Infiltrações severas
- Instabilidade de solo
- Risco ambiental
A operação pode ser barrada por questão de segurança jurídica e financeira.
Quem paga a avaliação do imóvel no financiamento?
Na maioria dos casos, quem paga a avaliação do imóvel é o comprador, ou seja, a pessoa que está solicitando o financiamento.
A avaliação faz parte das despesas obrigatórias do processo de crédito imobiliário, assim como taxa de cadastro, análise jurídica e registro em cartório.
Por que o comprador paga?
Embora a avaliação sirva para proteger o banco — já que o imóvel será a garantia da dívida — ela é considerada custo operacional do financiamento.
Por isso, a despesa normalmente é repassada ao cliente que está contratando o crédito.
